Türkiye'nin konut piyasasında uzun süredir konuşulan ancak yakın zamanda yeniden gündeme oturan "gayrimenkul sertifikası" sistemi, vatandaşın ev sahibi olma hayalini ve müteahhitlerin finansman sorunlarını kökten değiştirebilecek potansiyele sahip bir yapı olarak karşımıza çıkıyor ve bu gelişmenin tüm ayrıntılarını merak uyandırıcı bir şekilde keşfetmek için okumaya devam edin. Emre Kulcanay'ın EKTV YouTube kanalında ev sahipliği yaptığı özel yayında, gayrimenkul finansmanı denince akla gelen ilk isim olan Profesör Doktor Ali Hepşen, bu yeni finansman modelinin müteahhitler için mi yoksa konut yatırımcısı vatandaş için mi daha avantajlı olduğunu, daha önce denenip denenmediğini ve en önemlisi, iddia edildiği gibi konut fiyatlarını düşürüp düşürmeyeceğini tüm detaylarıyla açıkladı. Sayın Hepşen, yıllar önce yaptığı bir röportajda bu "unutulan sistemi" yeniden gündeme getirdiğini, kendi köşe yazılarında defalarca hem arsa edinim sertifikası, hem konut sertifikası, hem de gayrimenkul sertifikasına ilişkin yazılar kaleme aldığını belirterek, Çevre Şehircilik ve İklim Bakanlığı ile TOKİ'nin Emlak Konut aracılığıyla başlattığı bu yeni projenin, eski uygulamalardaki hatalardan ders alınarak kurgulandığını ifade etti. Aslında Türkiye'de ilk defa 1989 yılında konut sertifikasına ilişkin tebliğ yayınlanmış ve 1990'ların başında TOKİ'nin İstanbul Halkalı'daki Atakent projesinde uygulanmış olsa da, ürünün kendisinden kaynaklı problemler nedeniyle sistemin devamlılığı sağlanamamış ve zamanla unutulmuştu. Ancak 2017 yılında, sermaye piyasası mevzuatındaki değişikliklerin ardından (2012'de değişen, 2014'te gayrimenkul sertifikası tebliği ile düzenlenen), TOKİ'nin Başakşehir Park Mavera 3 projesinde gayrimenkul sertifikası yeniden hayat bulmuştu. Prof. Dr. Hepşen'in deyimiyle, bu ürün, devam eden projelerin finansmanında yatırımcıyı çekebilmek, konut almayı arzulayanlara (ister barınma, ister yatırım amaçlı olsun) imkan yaratmak ve özellikle finansmana erişimin zor olduğu mevcut konjonktürde geliştiricilerin elini rahatlatmak açısından büyük önem taşıyor. Bu finansman modeli, hem yatırımcı hem barınma ihtiyacı olan tasarruf sahipleri hem de geliştiriciler için kıymetli bir araç olarak 2025 yılında daha kamusal bir yapıda ve eski hatalardan ders alınarak yeniden karşımıza çıkıyor ve bu sayede gelecek açısından yeni bir dönemin başlangıcı olabileceği değerlendiriliyor. Bu yeni dönemin ne gibi fırsatlar sunacağını öğrenmek için okumaya devam edin.
Profesör Doktor Ali Hepşen, mevcut konjonktürde müteahhitlerin projeleri tamamlamak için kendi sermayelerini kullanmakta zorlandıklarını, ön satışlarla finansman sağlama ("sat-yap" mantığı) modelinin eskisi kadar işlemeyişini ve finansmana erişimin maliyetli ve problemli olduğunu vurguladı. Günümüzde vatandaşın elinde yüksek varlık fiyatlarını karşılayacak birikimlerin zayıf kaldığını, geliştiricilerin ciddi öz sermaye sıkıntıları yaşadığını ve büyük ölçekli projelerin tamamını kendi kaynaklarıyla finanse etmenin neredeyse imkansız hale geldiğini belirten Hepşen, bu sebeple gayrimenkul sektöründe hayatın devamı için ön finansmanı gayrimenkul sertifikası yoluyla sağlamanın geliştiriciler açısından son derece kritik bir nokta olduğunu dile getirdi. Emre Kulcanay'ın da dikkat çektiği üzere, eski Çevre Şehircilik ve İklim Bakanı (o dönemki TOKİ Başkanı ve Emlak Konut Genel Müdürü olarak lansmanda bulunan) Murat Kurum'un lansman toplantısında, alınan gayrimenkul sertifikalarının belirli bir zaman sonra bile o dönemki ederinden piyasada para edecek şekilde satılabileceği, yani borsadan hisse alır gibi bir yatırım aracı olarak kullanılabileceği vurgulanmıştı. Prof. Dr. Ali Hepşen, mevzuatın 2017 ve 2025 uygulamalarında temelde aynı olduğunu belirterek, gayrimenkul sertifikası sürecini yönetmek için üç ana yöntem olduğunu açıkladı. Bu yöntemlerin yatırımcıya nasıl bir esneklik sunduğunu anlamak için okumaya devam edin.
Bu üç yöntemden ilki olan Asli Edim, yatırımcının Emre Kulcanay gibi ilk halka arz sürecinde (örneğin 7.59 TL'den) veya sonraki süreçlerde belirli bir daireyi (örneğin A blokta 5. katta 13 numaralı daire) almak için önden ilan edilen sertifika adedini biriktirerek TOKİ'ye veya Emlak Konut'a başvurmasıyla işliyor; böylece daire yatırımcının adına rezerve ediliyor ve proje bittiğinde sertifikalar teslim edilerek fiziki daire alınabiliyor, bu da zaman içinde birikim yapılabilen bir sistem sunuyor. İkinci yöntem olan Tali Edim, fiziki bir daire almak istemeyen ancak projedeki değer artışından faydalanmak isteyen yatırımcılar için tasarlanmıştır; bu kişiler vade sonunda (projenin teslimi noktasında) elindeki sertifikaları verip karşılığında bedelini alabiliyorlar ve bu bedel yönetmelikte üç şekilde belirleniyor: vade günü yapılan bir değerleme, sertifikanın son üç aylık ortalama piyasa değeri veya asli edime dönüşmeyen dairelerin satışından elde edilen birikimin tali edim yatırımcılarına sertifika oranında dağıtılması, bu sistemi de "ver sertifikayı al parayı" olarak özetleyebiliriz. Üçüncü ve son yöntem ise, aynen hisse senetleri gibi piyasada işlem gören bir ürün olma özelliğini taşıyor; bu "melez ürün" hisse senetleri gibi sonsuz ekonomik ömre sahip olmasa da (projenin bitiş tarihiyle işlem görme süresi sonlanıyor), yatırımcı Emre Kulcanay gibi piyasadaki konjonktürde gayrimenkul fiyatlarının yukarı yönlü eğilim göstereceği düşüncesiyle, düşük fiyattan (örneğin %25'lik halka arz iskontosuyla) sertifikayı alıp sonra borsada satarak kar elde etme eğilimi gösterebiliyor. Bu esnekliklerin piyasada nasıl bir dinamik yaratacağını görmek için okumaya devam edin.
Prof. Dr. Ali Hepşen, 2017'deki uygulamada yaşanan önemli bir eksikliğe dikkat çekti: Asli edim yatırımcısı (sertifika fiyatının düşmesini isteyip daireye daha ucuza sahip olmak isteyen) ile tali edim yatırımcısının (fiyatın yükselmesini bekleyen) beklentileri arasındaki çelişki nedeniyle piyasanın işlememesini ve bir piyasa yapıcısına ihtiyaç duyulmasını. Gördüğü kadarıyla 2025'teki üründe %5'lik bir marj bırakılarak bu eksikliğin giderilmeye çalışılacağını, bunun önemli bir adım olduğunu belirtti. Yayında Emre Kulcanay tarafından yöneltilen, özel bir firmanın kendi projelerindeki pay satışlarıyla veya gayrimenkul kira sertifikalarıyla benzerlik gösterip göstermediği sorusuna Prof. Dr. Hepşen, bu ürünlerin birbirinden tamamen farklı olduğunu net bir şekilde açıkladı. Gayrimenkul sertifikasının, ancak başlanacak ya da başlanan bir projenin finansmanında kullanılabileceğini ve iskan alındığı anda artık piyasada işlem görmesinin mümkün olmadığını, ya fiziki ürüne ya da parasal karşılığa dönüşmesi gerektiğini belirtti. Buna karşılık, kira sertifikasının gelecekte elde edilecek kira gelirlerine bağlı olarak ihraç edilen bir finansman yöntemi olduğunu, yani proje tamamlandıktan sonra elde edilecek kira gelirlerinin kira sertifikası sahiplerine kar payı şeklinde dağıtıldığını vurguladı. Özel sektör kuruluşunun yaptığı pay satışlarının ise, bir ortaklık yapısı veya paylı mülkiyet gibi değerlendirilebileceğini ve o ürünün piyasada işlem görmediğini ekleyerek, gayrimenkul sertifikasının kendine özgü, akredite edilmiş bir yapıya sahip olduğunu ifade etti. Peki bu yeni sistem, en çok merak edilen sorunun cevabı olacak mı, yani konut fiyatlarını gerçekten düşürecek mi? Cevabı son bölümde…
En merak edilen soruya gelirsek, eski Çevre Şehircilik ve İklim Bakanı Murat Kurum'un "81 ilde konut fiyatlarını, İstanbul da dahil olmak üzere, aşağı çekmeye aday bir sistemdir bu" diyerek, bazı illerde düşüşlerin başladığını ve bunun tüm ülkeye sirayet edeceğini iddia etmesine karşın, Prof. Dr. Ali Hepşen, bu iddiayı temkinli bir şekilde değerlendirdi. Mevcut uygulamanın henüz çok prototip olduğunu ve yaklaşık 5300 üründen ibaret olduğunu belirten Hepşen, Türkiye'de yıl içinde 1,5 milyona yakın konut satışının olduğu bir piyasada 5300 adetlik bir ürünün, piyasayı yönlendiren öncü bir indikatör olmasının zor olduğunu vurguladı. Ancak bu uygulamanın gelişmesi ve 100 binlere, hatta 500 binlere varan daire için sertifika ihracına dönüşmesi halinde, o zaman piyasayı yönlendirici bir etkiden bahsetmenin mümkün olacağını ifade etti. Tıpkı hisse senetlerindeki halka arz iskontoları gibi, gayrimenkul sertifikasındaki %25'lik halka arz iskontosunun da genel piyasada fiyatları aşağı çekmek yerine, yatırımcıya cazibe yaratmak ve özellikle fonlar açısından %25'lik bir getiri beklentisi sunmak amacı taşıdığını açıklayan Prof. Dr. Hepşen, bu iskontonun piyasa dengeye geldiğinde yatırımcıya doğrudan bir kazanç sağlama potansiyeli taşıdığını belirtti. Projenin doğru lokasyonda olması, kamusal destek görmesi ve gelişim potansiyeli taşıyan bir bölgede yer alması sebebiyle hem asli edim (fiziki daire alımı) hem de özellikle tali edim (parasal karşılık alımı) tarafında talep oluşacağını öngören Hepşen, %25'lik iskontonun özellikle gayrimenkule yatırım yapmak isteyen fonları bu tarafa çekeceğini tahmin ediyor. Bu kritik gelişmeleri takip etmek ve Türkiye'nin gelecekteki konut piyasasını şekillendiren dinamikler hakkında daha fazla bilgi edinmek için, https://www.avazturk.com gibi bağımsız haber kaynaklarını incelemeye devam etmeniz büyük önem taşımaktadır. Emre Kulcanay, yayının sonunda Prof. Dr. Ali Hepşen'e değerli yorumları ve bilgileri için teşekkür ederken, seyircilere de yayını beğenmelerini, paylaşmalarını ve kanala abone olmalarını rica etti.