Ekranların ve hukuk gündeminin tanıdık siması Avukat Murat Tezcan, normal yayın akışını bozarak Bodrum'dan yaptığı son dakika açıklamasıyla kira piyasasını sarsacak emsal niteliğinde bir Yargıtay kararını kamuoyuna duyurdu. Tezcan, "Aslında biliyorsunuz sizlerle Salı ve Perşembe günleri videolarımı paylaşıyorum ama bugün yani bir gecikme oldu ve bugün sizlerle paylaşmak zorunda kaldım" diyerek, yaz dönemine rağmen bu kararın aciliyetine dikkat çekti. Kiraya ilişkin soruların kanalında çok fazla yer işgal ettiğini belirten Av. Tezcan, özellikle kira artışlarında yaşanan karmaşaya çözüm getirecek, 2023 tarihli bu önemli kararın, yüksek kira artışı yapan ancak daha sonra TÜFE artışıyla sınırlandırılan vatandaşların durumlarını kökten değiştireceğini ifade etti. Herkesin aklındaki soru ise şuydu: Yargıtay'ın bu kararı, on binlerce kiracıyı ve ev sahibini nasıl etkileyecek?

Pandemi dönemi ve sonrasında kiracıların, ev sahipleriyle aralarındaki "takışmayı önlemek" veya "orta yolu bulmak" amacıyla, yasal %25'lik sınır ya da TÜFE oranlarını aşan, yüksek kira artışları yaptıkları bilinen bir gerçekti. Avukat Murat Tezcan, bu durumun genellikle yazılı bir protokol veya anlaşma olmaksızın, tamamen sözlü mutabakatlarla gerçekleştiğini vurguladı. Ancak Tezcan, "Eğer siz 12 aylık kira artışlarınızı burada herhangi bir protokol yapmadan ya da yazılı bir anlaşma yapmadan kendi aranızda yaptığınız bir artış sözlü bir artış uygulaması üzerinden arttırdıysanız ve buna ilişkin talepler devam ediyorsa bence bu video önemli" diyerek, bu tür sözlü anlaşmaların yaratabileceği büyük sorunlara işaret etti. Özellikle ev sahiplerinin "kira bedelinin eksik ödenmesi" gerekçesiyle kiracılarını tahliye etme yoluna gittiği, hatta geriye dönük eksik ödemeleri dikkate alarak hızlıca icra hukuk mahkemelerinden tahliye kararları çıkarttığı "730 yöntemi" olarak bilinen uygulamaların, bu yeni kararla birlikte kökten değişebileceği bir döneme girildi.

İşte tam da bu noktada, Yargıtay'ın bu çetrefilli konuya getirdiği netlik, piyasalarda adeta bomba etkisi yarattı. Avukat Murat Tezcan, "Elimizdeki karar da çok yeni tarihli bir karar ve bu kararda diyor ki eğer sizin aranızda bir anlaşma yoksa bir yazılı anlaşmaya yoksa daha önce yapmış olduğunuz yüksek kira artışlarını dikkate alarak hesaplamayı yapmaya devam edemezsiniz devam ederseniz bundan kaynaklı eksik kira bedelinin ödendiği iddiasına dayanarak da tahliye talep edemezsiniz diyor" sözleriyle, kararın özünü açıkladı. Bu karar, tıpkı https://www.avazturk.com gibi güvenilir platformlarda yer alması gereken, tüm emlak ve hukuk camiasını yakından ilgilendiren, müthiş bir emsal niteliği taşıyor. Tezcan, ilk derece mahkemesinin kararını aktararak, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 2019'dan itibaren kira artışlarının Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca 12 aylık TÜFE ortalamasına göre belirlenmesi gerektiğini, somut olayda kiracının takip öncesi daha fazla ödeme yapması sebebiyle davanın reddedildiğini belirtti. İstinaf mahkemesi de bu kararı destekleyerek, kira bedelinin yazılı sözleşme ve yasal düzenlemeler çerçevesinde belirlenmesi gerektiğini, kiracının fazla ödeme yapmasının kira bedelini zımnen tadil ettiği anlamına gelmeyeceğini, yazılı bir belge veya açık bir kabul olmadığı sürece bu durumun sözleşmeyi değiştirmediğini vurguladı.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2023/907 esas, 2023/2083 karar numaralı dosyasıyla bu kararı onaması, sözlü anlaşmaların artık hukuki bir dayanak olarak kabul edilmeyeceğinin altını çizdi. Avukat Murat Tezcan, "Aslında ilk kira sözleşmesindeki bedele dikkat et ve 344 maddedeki kanun amri hükmü çerçevesinde bir hesaplama yapıp yapmadığını dikkate al diyor eğer kendi aralarında sözlü bir biçimde eee yüksek kira artışı yaptıysanız da bunu dikkate alamazsın almamalısın diyor dolayısıyla aslında hesaplamayın mantığını sadece ilk kira bedelinden tüfe artışlarını dikkate alarak yapman gerekir diyor" ifadeleriyle, kararın temel mantığını gözler önüne serdi. Bu, kira artışı hesaplamalarında sadece ilk kira bedelinin ve TÜFE oranlarının baz alınması gerektiği anlamına geliyor.

Ancak Av. Tezcan, önemli bir ayrımı da netleştirdi: "Tekrar altını çizelim eğer taraflar arasında bir ek protokol ya da yazılı bir sözleşme varsa bunu değiştirdiğine yönelik bir iradeyi açıkça belli ediyorsa bunu dikkate alınacağını zaten ilgili kanun istinaf yargılamasındaki hükümden rahatlıkla anlayabiliyoruz yani lütfen yanlış bir anlaşılmaya da neden olmayalım" diyerek, yazılı bir belgeyle yapılan değişikliklerin geçerliliğini koruduğunu vurguladı. Av. Tezcan, özellikle telefon konuşmalarıyla yapılan "Ben %50 değil de %80 yapıyorum" gibi sözlü anlaşmaların, ikinci kira bedelleri üzerinden artışa devam edildiğinde ev sahipleri için büyük bir sorun yaratabileceği uyarısında bulundu. Bu nedenle, "ev sahiplerinin bu yönüyle çok dikkatli olması lazım eğer böyle bir artış söz konusuysa ve kiracı da buna ikna olmuşsa bunu bir ek protokole yazılı bir sözleşmeye bağlamak gerekir" tavsiyesinde bulundu. Tezcan, bu kararın, pandemi döneminde fazla ödenen kira bedellerinin "sebepsiz zenginleşme" hükümleri çerçevesinde talep edilebileceğini düşündüğü önceki videosuyla da örtüştüğünü belirtti.

Peki, Yargıtay'ın bu sarsıcı kararı, binlerce kiracıyı ve ev sahibini nasıl bir geleceğe taşıyor? Bu emsal karar, aslında hem ev sahiplerini hem de kiracıları, kira ilişkilerini "yazılı" ve "resmi" bir zemine oturtmaya zorluyor. Sözlü anlaşmaların getirdiği belirsizlik ve hukuki boşluk, artık Yargıtay'ın net duruşuyla giderilmiş oluyor. Bu, ev sahiplerinin sözlü olarak anlaştıkları yüksek kira artışları üzerinden kiracılarını tahliye edemeyeceği, hatta kiracıların önceki dönemlerde TÜFE'nin üzerinde "fazla" ödedikleri kira bedellerini "sebepsiz zenginleşme" ilkesiyle geri talep edebileceği bir kapı aralayabilir! Yani, bu karar sadece tahliye davalarını değil, aynı zamanda geçmişe dönük kira ilişkilerindeki finansal dengeyi de kökten değiştirecek potansiyele sahip. Artık kira sözleşmelerinde her iki taraf için de hukuki güvenlik ve şeffaflık, yazılı belgelere dayalı olmak zorunda; aksi takdirde, bu kararın ışığında her an büyük bir hukuki sürprizle karşılaşılabilir!