Türkiye'de doğrudan veya dolaylı olarak neredeyse herkesi yakından ilgilendiren emlak vergisi konusunda, önümüzdeki dört yıl boyunca geçerli olacak rekor düzeydeki değer artışları ilan edilmiş olmasına rağmen, kamuoyunun büyük bir kısmı ne yazık ki bu önemli gelişmenin farkında bile değil ve bu durumun yaratacağı büyük etkileri anlamak için okumaya devam edin. Emlak vergisinde asıl gümbürtünün 2026 yılında kopacağı öngörülmekte olup, çünkü rekor artışlarla belirlenen yeni değerler üzerinden hesaplanacak emlak vergisi ilk defa o yıl ödenecek ve vatandaşlar Mayıs 2026'da ilk taksitlerini öderken bu bedelin ne kadar yüksek bir seviyeye ulaştığını şaşkınlıkla görecekler, zira 2025'te 10 bin TL olarak ödenen bir gayrimenkulün emlak vergisinin 2026'da en az 50-60 bin TL'ye çıkması söz konusu olacak, bu önemli detayı kaçırmamak için okumaya devam edin.

Takdir komisyonları tarafından 2026 yılı için belirlenen ve 2027, 2028, 2029 yıllarında da esas alınacak emlak vergisine esas değerler, önceki yıla kıyasla rekor seviyelerde artırıldı ve bu yeni değerler, emlak vergisini 2025'e göre 2026 yılında en az 5-10 kat civarında daha fazla ödememiz anlamına geliyor, oysa yazılı ve sosyal medyaya yansıyan ortalama artışlar 5-18 kat şeklinde iken, bazı büyükşehir ve turizm bölgelerinde bu artışların 40-50 katı bulduğu ifade ediliyor ki bu makul olmayan artışlar Türkiye'de yaşayan herkesi doğrudan veya dolaylı olarak etkileyecek ve daha dikkatli olunması gerektiği düşünülüyor, bu durumun detaylarını öğrenmek için okumaya devam edin. Emlak vergisinin matrahı, yani vergiyi hesaplamak için kullanılan esas değer, bina, arsa ve arazilerin vergi değeri olup, bu değerler her dört yılda bir yeniden belirlenmekte ve diğer yıllarda ise “yeniden değerleme oranının yarısı” kadar artırılmaktadır. İçinde bulunduğumuz 2025 yılı, bina, arsa ve araziler için 2026 yılına ait uygulanacak emlak vergi değerinin tespitiyle ilgili asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdirlerinin yapılacağı yıl olarak belirlenmiş olup, 2026 yılı için saptanan değerler, sonraki üç yıl olan 2027-2029 yılları için de baz alınacaktır, bu kritik sürece ilişkin daha fazla bilgiye ulaşmak için okumaya devam edin.

Peki, bu rekor artışlara imza atan Takdir Komisyonları kimlerden oluşuyor ve bu kararları neden bu kadar yüksek belirliyorlar, hayatın içinde değiller mi diye sorulabilir; arsalara ait takdir komisyonu belediye başkanı veya vekil tayin edeceği bir memur (başkan), ilgili belediyeden yetkili bir memur, Defterdarın görevlendireceği iki memur, tapu müdürü veya vekil tayin edeceği bir memur, ticaret odasınca seçilmiş bir üye, ilgili olduğu arsalara ilişkin organize sanayi bölgesini temsilen bir üye ve ilgili mahalle veya köy muhtarından meydana gelirken, arazilere ait takdir komisyonu ise Vali (başkan), Defterdar, İl Tarım ve Orman müdürü, İl merkezlerindeki ticaret odasından seçilmiş bir üye ve İl merkezlerindeki ziraat odasından seçilmiş bir üyeden oluşmaktadır. Ayrıca, büyükşehir belediyesi bulunan illerde arsa ve araziye ait takdir komisyonu kararlarını inceleyecek merkez komisyonu; Vali veya vekâlet vereceği memur (başkan), Defterdar veya vekâlet vereceği memur, Vali tarafından görevlendirilecek tapu müdürü, ticaret odasınca görevlendirilecek bir üye, Serbest Muhasebeci Mali Müşavirler Odası’nca görevlendirilecek bir üye ve esnaf ve sanatkârlar odaları birliğince görevlendirilecek bir üyeden teşekkül eder, bu yapı içinde hem hayatın içinde olan hem de alanında uzman isimlerin, devlet memurlarının, mali müşavirlerin ve ticaret erbabının bulunduğu görülmektedir, bu komisyonların kararlarının ardındaki gerekçeleri daha iyi anlamak için okumaya devam edin.

Kamuoyunda, takdir komisyonlarının bina, arsa ve araziler için 2026 yılına yönelik belirlediği ve sonraki yıllarda da baz teşkil edecek emlak vergisine esas değerlerin, söz konusu gayrimenkullerin piyasa satış fiyatlarına yaklaştırılması amacıyla rekor zamla belirlendiği kanaati ağırlık kazanmış durumdadır. Bu bağlamda, Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın kayıt dışı ekonomiyle mücadele kapsamında gayrimenkuller üzerinden elde edilen gelirler ile ödenmesi gereken vergi ve harçları takip etmek üzere Mekansal Veri Analiz Sistemi'ni (MEVA) devreye aldığı bilinmekte olup, MEVA, Türkiye’deki tüm taşınmaz alım-satım işlemlerini analiz ederek beyan edilen değerlerle gerçek piyasa değeri arasındaki farkları tespit etmeye yarayan ve Gelir İdaresi Başkanlığı bünyesindeki beyanname, bildirim, yoklama gibi bilgilerin yanı sıra tapu ve kadastro, ikametgah ve yapı belgeleri, banka kredisi, gayrimenkul ilan bilgileri ve değerleme uzmanı raporlarını kullanarak gayrimenkulün gerçek alım satım ve kira bedelini çeşitli algoritmalarla tespit eden dijital bir denetim sistemidir. 2025 yılı içinde gerçekleştirilen alım satım işlemlerine yönelik yapılan çalışmalar neticesinde 16 binden fazla taşınmaz analiz edilmiş, tapuda gösterilen değer ile gerçek alım satım bedeli arasında fark olduğu belirlenen 9 bin 150 kişiden açıklama istenmiş ve bu süreçte 2 bin 475 kişi gönüllü uyum göstererek 5,9 milyar liralık alım satım bedeli artışı üzerinden 113,9 milyon liralık tapu harcını cezasız olarak öderken, uyum göstermeyen mükellefler hakkında ise vergi incelemesi başlatılmıştır, bu sistemin detayları ve hedefleri için okumaya devam edin.

Emlak vergisine esas değerlerdeki bu yüksek artışlar, sadece doğrudan emlak vergisini değil, toplamda yedi farklı vergi ve mali yükümlülüğü de etkilemektedir; bunlar arasında emlak vergisi, emlak vergisinin %10’u oranında alınan taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına ait katkı payı, değerli konut vergisi, tapu harcı, emsal kira bedeli, değer artış kazancı ve veraset ve intikal vergisi yer almaktadır. Ayrıca, 2026-2029 dönemi için emlak vergisine esas değerlerdeki bu rekor artışların, kiralar, satış fiyatları ve inşaat maliyetleri üzerinde de olumsuz bir etki yaratacağı ve genel olarak enflasyonist bir durumu tetikleyeceği unutulmamalıdır, bu geniş çaplı etkilerin önlenmesi için neler yapılabileceğini öğrenmek için okumaya devam edin.

Peki, vatandaşlar ve şirketler bu fahiş artışlara karşı ne yapacaklar? Sahibi oldukları gayrimenkullerin bulunduğu sokağın veya caddenin metrekare değerlerini muhtarlıklardan ve belediyelerden kontrol ederek, bu rekor artışlara karşı vergi mahkemeleri nezdinde dava açıp açmamaya karar vermeleri gerekmektedir. Dava açma süresi muhtarlık veya belediyelerde yapılan ilan tarihinden itibaren 30 gün olup, ancak dava açma süresinin son günü adli tatilin başlangıç tarihi olan 20 Temmuz ve sonrasına denk geldiğinden, dava açma süresi otomatik olarak uzamış ve dava açmada son gün 8 Eylül 2025 Pazartesi olarak belirlenmiştir. Önemle belirtmek gerekir ki, söz konusu bedellerin düzeltilmesi için belediyeye başvurulması veya kararların yeniden gözden geçirilmesinin talep edilmesi dava açma süresini durdurmamaktadır. Ancak, asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerine ilişkin takdir komisyonu kararları düzenleyici işlem niteliğinde olduğundan, takdir komisyonu kararlarına karşı açılan davalarda verilecek iptal veya kısmen iptal kararları, aynı mahalle, cadde veya sokakta bulunan bütün emlak vergisi mükellefleri için – dava açmamış olsalar dahi – sonuç doğuracaktır, bu da toplu bir çözüm potansiyeli sunmaktadır, bu önemli hukuki detayı anlamak için okumaya devam edin.

Esas itibarıyla 2026 yılı için belirlenen ancak 2027, 2028 ve 2029 yıllarında da baz alınacak olan emlak vergisine esas değerlere karşı, rekor zamla çok yüksek belirlendiği gerekçesiyle on binlerce dava açılması beklenirken, her dört yılda bir yaşanan bu trajik durumun artık kesin bir şekilde çözüme kavuşturulması şart görülmektedir, zira bu durumdan sadece vatandaşlar değil, yatırımcılar ve geliştiriciler de olumsuz etkilenmektedir. Artan inşaat ve finansman maliyetleri, daralan konut talebi ve kırılgan yatırım ortamı, yüksek kiralar gibi faktörler dikkate alındığında, kalıcı bir çözüm artık kaçınılmaz bir gereklilik olarak öne çıkmaktadır. Daha önce benzer bir durum yaşanmış ve 7061 sayılı Kanunla Emlak Vergisi Kanunu’na eklenen geçici 23. Madde ile, 2017 yılında 2018 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin, 2017 yılı için uygulanan birim değerlerinin %50'sinden fazlasını aşması durumunda, 2018 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, 2017 yılı için uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin %50 fazlasının esas alınması şeklinde bir düzenleme yapılmış ve sorun geçici olarak çözülmüştü. Uzmanlar, Ekim ayında TBMM’ye sunulması beklenen Torba Yasa Teklifi’nde aynı kapsamlı geçici bir maddeye yer verilerek, sorunun şimdilik geçici olarak çözülebileceğini belirtirken, kamuoyunun genel beklentisi ise Emlak Vergisi Kanunu’nda değişiklik yapılarak, emlak vergisi matrahının, emlak vergisine esas değerlerin bir önceki yılın yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılması suretiyle belirlenmesi şeklinde yeni bir düzenleme yapılmasıdır. Ayrıca, emlak vergisine esas değerleri tespit eden takdir komisyonlarının günün değişen koşullarına uygun olarak yeniden yapılandırılmasının uygun olacağı düşünülmektedir ve tüm bu gelişmeler ile ilgili daha fazla detaya ulaşmak için https://www.avazturk.com adresini ziyaret edebilirsiniz.