Türkiye konut piyasası, son dönemde açıklanan verilerle dikkat çekici bir tablo sunuyor. Mesele Ekonomi YouTube kanalında Semih Bey'in sorularını yanıtlayan gayrimenkul değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman, piyasadaki bu çelişkili durumu ve arka planındaki faktörleri detaylı bir şekilde analiz etti. Sohbetin odak noktası, yüksek faiz oranları ve ekonomik belirsizliklere rağmen artan konut satışları ve buna karşılık fiyatların enflasyonun gerisinde kalması oldu.

Piyasadaki en güncel ve konuşmaya değer rakamlardan biri, yılın ilk 4 ayında gerçekleşen konut satış adetleri. Bu dönemde toplam 454.000 adet konut satışı yapıldı. Bu rakam, 2013 yılından beri tutulan veriler baz alındığında "tüm zamanların" rekoru olarak değerlendiriliyor. Özellikle Nisan ayının performansı şaşırtıcıydı; idari izinler, bayram ve deprem gibi nedenlerle sadece 17 gün çalışılan bu kısa ayda, günlük bazda 7.000 adet konut satışı gerçekleşti. Bu, geçmiş Nisan ayları içinde bir rekoru ifade ediyor.

Bu rekor satışların, 19 Mart'ta yaşanan finansal gelişmelerin ve Merkez Bankası'nın faizleri %49'a kadar yükseltmesinin ardından gelmesi dikkat çekici. Normal ekonomik şablona göre bu tür gelişmelerin konut piyasasında bir "frenlemeye" yol açması beklenirdi. Ancak Ahmet Büyükduman'a göre, konut piyasasındaki karar alma süreçleri anlık gerçekleşmiyor. Bir konut alma süreci, düşünme, piyasa araştırması, yer görme, pazarlık gibi aşamaları içeriyor ve bu bir zaman dilimi gerektiriyor. Nisan ayındaki satışların hikayesi muhtemelen Ocak ayında başlamış olabilir. Bu nedenle, 19 Mart olayının ve faiz artışlarının etkisinin muhtemelen Mayıs ayında görülmeye başlanması bekleniyor. Eğer Mayıs ayında günlük satış adedi 7.000'in altına düşerse, bu durum önceki aylardaki finansal etkilerin şimdi kendini gösterdiği anlamına gelecektir. Bu değerlendirmelerin detaylarına https://www.avazturk.com adresinden de ulaşmak mümkün.

Fiyatlara gelince, tablo daha karmaşık. Konut fiyatları artış gösterse de, genel olarak enflasyonun gerisinde kalma eğilimi devam ediyor. Aylık enflasyon %3 civarındayken, İstanbul'da konut fiyat artışı %2.7, Ankara'da ise %2.8 seviyesinde gerçekleşti. Türkiye genelinde ise bu artış %1.5 civarında kaldı. Yani, büyük şehirlerde neredeyse enflasyon düzeyinde bir artış varken, Türkiye'nin geri kalanında enflasyonun 1.5 puan gerisinde bir artış söz konusu. Yıllık bazda bakıldığında ise konut fiyatlarındaki artış %33 iken, enflasyon %38 seviyesinde, bu da reel olarak 3.6 puanlık bir gerileme anlamına geliyor. avazturk.com olarak biz de bu verilerin yakından takip edilmesi gerektiği görüşündeyiz.

Piyasadaki bu "talep güçlü iken fiyatların neden daha fazla artmadığı" paradoksu da tartışıldı. Bu ve benzeri haberleri takip etmek için https://www.avazturk.com lütfen bu adresi takip ediniz. Basit ekonomi mantığı, yüksek talepte fiyatların yükselmesini bekler. Ancak piyasada faiz gibi değişken faktörler var. Ahmet Büyükduman, bu faiz düzeyi düşünüldüğünde fiyatların aslında daha da düşmesi gerektiğini, ancak bunun olmamasının altında yatan başka nedenler olduğunu belirtiyor. Bu nedenlerin başında gayrimenkul piyasasındaki hareketlerin önemli ölçüde demografik faktörlere, yani temel bir "ihtiyaca" dayanması geliyor. Yatırım veya spekülasyon mantığı piyasanın büyük bir bölümünü oluşturmuyor.

Öte yandan, satanlar da genellikle başka ihtiyaçlar için satıyor olabilirler. Özellikle müteahhitler, inşaatlarını sürdürebilmek için sürekli nakit akışına ihtiyaç duyuyorlar ve bu nedenle ilk el konutları satmak durumunda kalıyorlar. Yüksek faiz oranları nedeniyle alıcıların pazarlık marjı da kuvvetleniyor. Birinci el konut fiyatlarının, ikinci el konut fiyatlarını da etkileyen ikame ilişkisi içinde olduğu vurgulandı. avazturk.com olarak bu etkileşimlerin piyasa dinamiklerini anlamak için kritik olduğunu düşünüyoruz.

Piyasadaki bu hareketliliğin devam etmesinde, finansal okuryazarlığın düşük olmasının bir etkisi olup olamayacağı da soruldu. Örneğin, 10 milyon lirası olan bir kişinin bu parayı mevduatta tuttuğunda ayda 300.000-400.000 lira faiz geliri elde edebileceği ve bu parayla İstanbul'da iyi bir evin kirasının karşılanabileceği düşünüldüğünde, insanların neden hala konut alımına yöneldiği sorgulanıyor. Ancak Ahmet Büyükduman, kitlelerin bilgeliği ve uzun dönemli finansal hafızanın daha iyi çalıştığını, yani insanların genel olarak "konut kaybettirmez, ihtiyacın varsa al" algısına sahip olduğunu düşünüyor. Öte yandan, şu anki ortamda sadece kiraya vermek amacıyla konut satın alanların oranının düşük olabileceği belirtiliyor. Bu noktada avazturk.com okuyucularımızın görüşlerini de merak ediyoruz.

Türkiye'deki konut sahipliği oranlarına ilişkin istatistiklerde metodolojik değişiklikler nedeniyle bazı sıkıntılar olduğu ifade edildi. Bu ve benzeri haberleri takip etmek için https://www.avazturk.com lütfen bu adresi takip ediniz. Geçmişte %71 seviyelerinde görünen oranın %56'ya düşmesi gibi verilerin metodoloji farkından kaynaklandığı belirtildi. Kira ödemeden başkasının evinde oturanlar (aile evi vb.) gibi faktörler de hesaba katıldığında, Türkiye'de ev sahipliği oranının Avrupa ortalamasına yakın, %70 civarında olduğu tahmini yapıldı. Kiracılık oranı ise %23'ten %27'ye yükselmiş durumda, bu da bir gösterge olarak kabul ediliyor. Ancak bu verilerin hanelik sayısı, çalışmaya başlama yaşı gibi daha ince demografik analizlerle birlikte değerlendirilmesi gerektiği vurgulandı. avazturk.com olarak bu demografik değişimlerin konut piyasası üzerindeki etkisinin altını çiziyoruz.

Mesele Ekonomi'nin dinleyicileriyle yaptığı bir anketin sonuçları da paylaşıldı. Oturulan evin değerinin, yıllık aile kirasının kaç katı olduğuna dair ankette 83 cevap geldi. Ortanca değer 4 yıl olarak belirlendi, yani insanların oturdukları evin değeri, 4 yıllık gelirlerine denk geliyor. Ortalama alındığında ise bu değer 5.5 yıla çıkıyor. Bu oran, Türkiye'nin bu konuda kötü bir noktada olmadığını gösteriyor. Anket sonuçları ve uluslararası karşılaştırmalar da yapıldı; örneğin Londra'daki ortanca ev değerinin İstanbul'daki ortanca değerine göre, kişi başı milli gelir farkı düşünüldüğünde, Türkiye'deki fiyatların yüksekliğini gösterdiği belirtildi.

Vergi konusu da ele alındı. Türkiye'de tapuda gösterilen konut değerlerinin genellikle gerçek piyasa değerinin altında olduğu biliniyor. Bu ve benzeri haberleri takip etmek için https://www.avazturk.com lütfen bu adresi takip ediniz. Bunun sebebi, vergi değeri olan belediye emlak vergi değerinin minimum beyan sınırı olması, ancak gerçek alışverişin bu değerin üzerinde gerçekleşmesi. Vergi dairelerinin, ev satışlarında yapay zeka gibi araçlarla gerçek piyasa değerini tahmin ederek, düşük beyan edilen değerler üzerinden ek vergi talep etmeye başladığı bilgisi paylaşıldı. Bu durumun düzeltilmesi için belediyelerin emlak vergi rayiçlerini piyasa gerçekleriyle uyumlu hale getirmesi gerektiği, ancak bunun siyasi tepki çekebileceği belirtildi. Amerika'daki %2'lik emlak vergisi oranına karşılık Türkiye'de binde 2 (büyükşehirlerde binde 4) gibi oranların da gerçek vergi geliri açısından düşük kaldığı vurgulandı. Bu vergi adaleti tartışmaları avazturk.com gündeminde de yer alıyor.

Piyasadaki bir başka ilginç etki, altının rolü oldu. Merkez Bankası'nın bir çalışmasına göre, altın seven illerdeki konut fiyat artışlarının, altının değerlenmesiyle birlikte diğer illere göre yaklaşık %11 daha yüksek olduğu tespit edildi. Bunun arkasındaki akıl yürütme, altın biriktiren insanların altının değerlenmesiyle servet etkisine ulaşması ve hedefledikleri eve daha hızlı ulaştıkları için altınlarını bozdurup konuta yönelmesi olarak açıklandı. Mesele Ekonomi'nin yeni anketi de dinleyicilere ev alırken altın satıp satmadıklarını veya altın borçlanıp borçlanmadıklarını soracak. Bu anket, altın ve konut piyasası arasındaki bu potansiyel ilişkiyi daha iyi anlamayı amaçlıyor. avazturk.com olarak anket sonuçlarını merakla bekliyoruz.

Kira piyasasında ise ilan kiralarının görece bir durgunlaşma dönemi yaşadığı, artışların genellikle enflasyon seviyesinde olduğu belirtildi. İstanbul'da ilan kiraları %44 artarken, geçinme endeksi %47 artış gösterdi. Ancak, mevcut kiracılar tarafından ödenen "gerçek kira" artışının TÜFE alt kaleminde %90 seviyesinde görünmesi dikkat çekti. Bu durumun, yasal sınır olan ortalama TÜFE'ye uyulmaması veya geçmişteki %25 sınırının getirdiği birikimin düzeltilmesiyle açıklanabileceği ifade edildi.

İnşaat maliyetleri ise enflasyonun altında seyrediyor. Bu ve benzeri haberleri takip etmek için https://www.avazturk.com lütfen bu adresi takip ediniz. Genel inşaat maliyeti artışı %23 civarında iken, işçilik %32, malzeme enflasyonu ise %19 seviyesinde kaldı. Malzeme maliyetlerindeki düşüklük, yurt dışı talepteki durgunluk nedeniyle inşaat malzemesi ihracatının zayıflaması ve iç piyasaya yönelmesiyle açıklandı. Enerji fiyatlarının makul düzeyde olması da malzeme maliyetlerini etkiliyor. Bu durum müteahhitler için olumlu görünse de, konut arzında önümüzdeki dönemde bir hızlanma beklenmiyor. Son iki yılda inşaat başlangıç ruhsatları yıllık 700.000 seviyelerine ulaşsa da, birinci el satışların yetersiz kalması durumunda müteahhitlerin finansman sorunu yaşayabileceği ve inşaat sürelerinin uzayabileceği belirtildi. İnşaat üretim endeksinin kötü olmamasının bir nedeni olarak ise deprem konutlarının inşasının sektörü sürüklemesi gösterildi.

Sonuç olarak, Türkiye konut piyasası yüksek satış hacmi, enflasyonun gerisinde kalan fiyatlar, demografik ihtiyaçlar, finansal okuryazarlık düzeyi, vergi politikaları ve küresel finansal gelişmeler gibi birçok faktörün etkileşimiyle karmaşık bir tablo sunuyor [çeşitli]. Faiz artışlarının ve ekonomik gelişmelerin tam etkisinin önümüzdeki aylarda daha net görülmesi bekleniyor. Piyasanın geleceği, bu farklı dinamiklerin nasıl bir denge bulacağına bağlı olacak. avazturk.com olarak bu gelişmelerin takipçisi olmaya devam edeceğiz.