Konut piyasasına dair akıllara durgunluk veren yeni gelişmeler yaşanırken, gayrimenkul değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman, Türkiye'deki ev fiyatları ve kira dinamikleri üzerine çarpıcı tespitlerde bulunarak, Semih Bey'in de belirttiği gibi kendisinin emlakçı olmadığını, aksine gayrimenkul alım satımına aracılık etmenin yasaklandığı bir mesleği icra ettiğini, kazancını kredili satışların artmasıyla gayrimenkullerin raporlanması, fizibilitesi ve analizi üzerinden elde ettiğini ve bu nedenle yıllardır işlerinin kötü gittiğini, faizlerin %1'lere düşerek kredili satışların artması gereken bir ortamda, görünür gelecekte böyle bir şey olacağını zannetmediğini vurgulayarak okuyucularımızı bu derinlemesine analizi keşfetmeye davet ediyoruz, zira haberin devamı sizleri şaşırtacak önemli detaylar barındırıyor.

Semih Bey'in TÜİK verilerinin doğruluğu hakkındaki sorusuna yanıt veren Ahmet Bey, TÜİK'in enflasyon ölçümünde kredibilite kaybetse de, konut satış verilerini kendisi üretmeyip Tapu Kadastro'dan derlediği ve bu verilerin (birinci el-ikinci el, ipotekli-ipoteksiz gibi) kendi iç dengelerini uzun dönemde koruduğu için güvenilir bulduğunu, hatta kendi kurumları olan İstanbul Değerleme Araştırma Birimi olarak farklı bir metodolojiyle konut fiyatlarındaki değişimi ölçmelerine rağmen Merkez Bankası verileriyle genel olarak paralel sonuçlar elde ettiklerini belirtirken, konut satışlarındaki yüksekliğin nedeninin TOKİ'nin deprem konutları veya kentsel dönüşümden gelen konutlar olduğu yönündeki yaygın argümanın doğru olmadığını, çünkü deprem bölgesindeki illerdeki satış değişimlerinin Türkiye ortalamasından çok farklı olmadığını ve özellikle deprem konutlarının teslimatlarının satışlara girmediğini, kentsel dönüşümde de bir bedel karşılığı devir yapılmadığı sürece mülkiyet değişimlerinin satış olarak sayılmadığını, TOKİ'nin deprem konutlarının tapu devrinin borç bitince yapıldığını ve TÜİK'in de geçen yılın Aralık ayında zaten deprem konutu teslimatlarını satış verilerine dahil etmediğini açıkladığını ifade ederek, piyasadaki bu önemli ayrıntıları daha da derinlemesine anlamak için okumaya devam edin.

Ahmet Bey, konut piyasasını uzun vadede etkileyen demografik faktörlere dikkat çekerek, Türkiye'de ilkokula başlayan çocuk sayısının son 5-10 yıldır azalmasına rağmen hane halkı büyüklüğünün küçülmesiyle (20 yıl önceki ortalama 4'ten şimdi 3'e düşmesi) konut talebinin kendi ömrü yettiği müddetçe artmaya devam edeceğini öngörürken, Türkiye'nin yılda ortalama 550.000 yeni hane oluşumu ve 30 milyon konut stoğunun %1'ini yenileme ihtiyacı (300.000 konut) gibi faktörlerle yuvarlak hesap 800.000 konuta ihtiyaç duyduğunu, ancak son zamanlarda bu ihtiyacın 500.000-600.000 adetle karşılandığını, buna rağmen konut arzının bilinçli olarak kısılmadığını, çünkü Türk girişimcisinin fırsat bulduğunda hemen üretime geçtiğini ve belediyelerin de inşaat ruhsatları ile iskan ruhsatlarından elde ettikleri gelirler sayesinde daha çok konut yapılması için rekabet içinde olduklarını ve piyasada bir tekel veya oligopol bulunmadığını belirterek, bu dinamiklerin fiyatlara nasıl yansıdığını öğrenmek için okumaya devam edin.

Konut fiyatlarının geçen yıla göre enflasyona %1.7 yenildiğini, ancak daha önce %15'lere kadar gerilediğini ve en yüksek reel kazancı 2020'lerde faiz oranlarının çok düşük olduğu ve enflasyonun iki katı arttığı dönemde sağladığını belirten Ahmet Bey, Prof. Dr. Hakan Kara'nın attığı tweet'teki 2025'in ilk yarısındaki konut satış rakamlarının 2022'ye çok benzer olmasına şaşırması üzerine, bu durumu insanların ekmek alma gibi temel bir ihtiyacı olan konut alma gereksiniminin (2022'den bugüne kadar Türkiye'de 1.5 milyon yeni hane oluşumu ve toplumda her 1000 haneye 5.6 konut satılması gerekliliği) en temel itici güç olmasıyla açıklarken, ayrıca Atilla Yeşilada üstadın da belirttiği gibi finansal sisteme güvensizliğin, beklenen enflasyonla faiz arasında neredeyse 20 puan fark olan bir ortamda bile arsa, arazi ve iş yeri satışlarının artmasını sağladığını, insanların konut alarak kiradan kurtulup başlarını bir çatının altına sokma gibi bir kullanım faydası elde etmelerinin de bu durumu desteklediğini ifade ederek, piyasanın karmaşık yapısını daha iyi anlamak için okumaya devam edin.

Yurt dışında konutun Türkiye'den ucuz olduğu efsanesine değinen Ahmet Bey, Deutsche Bank'ın 'Mapping the World Price' raporuna göre İstanbul'un dünya genelindeki 69 prime şehir arasında kent merkezinde metrekare bazında konut fiyatında 57. sırada, kirada ise 53. sırada yer aldığını, bunun konutun ucuz veya pahalı olmasının o ülkedeki gelir düzeyiyle bağlantılı olduğunu ve Batı ülkelerinde olduğu gibi Türkiye'de de kişi başına gelirle konut fiyatları arasındaki ilişkinin benzer olduğunu gösterdiğini, yani Ümraniye'deki evi satıp Londra'dan veya Paris'ten ev alma fikrinin tamamen yanlış olduğunu, zira oralarda metrekare fiyatlarının çok daha yüksek olduğunu, ancak bu tartışmanın orta sınıf ve beyaz yakalıların konuta erişiminin zorlaşmasıyla gündeme geldiğini, Türkiye'de konut sahipliği oranının %61'den %56'ya gerilediğini, kiracılık oranının %23'ten %28'e yükseldiğini ve hatta medyan gelirin %120 fazlasını kazanan gruplarda bile kiracılığın arttığını, Avrupa'da ise gelir yükseldikçe kiracılığın arttığını, ancak bu durumun gelenek, kültür ve tarihsel yapılarla daha ilişkili olduğunu vurgulayarak, bu sosyal ve ekonomik değişimi daha detaylı incelemek için okumaya devam edin.

Konut piyasasındaki hareketliliğe rağmen günümüzde konut kredili satışların toplam işlem hacminin sadece %5'ini oluşturduğunu, kredilerin kısıtlı ve faiz oranlarının %43 ile tarihi zirvede olduğunu, ikinci ev almanın veya mevcut evi satıp yeni bir ev almanın çok zorlaştığını belirten Ahmet Bey, Türkiye'deki konut erişim sıkıntısının temel sebebinin, geçmişte annelerin ve babaların iyi kötü ev sahibi olmasını sağlayan ancak konut kredisiyle ölen kooperatifçilik modelinin yerine, konut kredisinin de şimdi ölmüş olması ve yerine yeni bir finansal modelin (finansal kooperatifler gibi) henüz konulamamış olması olduğunu, dolayısıyla asıl problemin bu olduğunu vurgulayarak, bu finansal çıkmazın gelecekte nasıl aşılacağını merak edenler için okumaya devam edin.

Haziran ayı verilerine bakıldığında günlük konut satışlarının mevsimselliğin dışında bir zayıflama trendi gösterdiğini (Nisan'da 7.000, Mayıs'ta 6.500, Haziran'da 5.800 adet) ve bunun 19 Mart'taki olayların gecikmeli etkisi olabileceğini düşündüğünü söyleyen Ahmet Bey, konut fiyatlarının yıllık bazda %1.7 reel gerileme gösterse de enflasyonun yarım puan üzerinde seyretme ihtimalinin daha kuvvetli olduğunu ve yaz ayları itibarıyla pozitife geçmesinin beklendiğini, piyasa kiralarının (ilan kiraları) ise ortalama TÜFE (yüzde 43) yerine TIN'in ölçümlerine göre %80'e yakın artış göstererek kiracıların en büyük darbeyi yediğini, ancak geçmişte ortalama TÜFE'ye dayalı artış yapan mülk sahiplerinin enflasyona yenilmiş durumda olduğunu, faiz indirimlerinin matematiksel olarak konut piyasasını desteklememesi gerektiğini, zira hala fahiş reel faizlerin bulunduğunu, ancak geçmiş hafızanın etkisiyle faizler düşerse konut fiyatlarının artacağı beklentisinin, özellikle yıl sonundaki üçüncü faiz indiriminden sonra, gayrimenkul sektörünü matematiğe aykırı bir şekilde daha da yukarıya taşıma ihtimalinin yüksek olduğunu ve bu gelişmelerin detaylı analizlerine erişmek için https://www.avazturk.com adresini ziyaret edebilirsiniz, zira piyasadaki bu beklenmedik hareketlilik, ev sahibi olmayı düşünenleri veya yatırım yapmak isteyenleri yakından ilgilendiriyor ve Ahmet Bey'in de belirttiği gibi, gayrimenkul piyasasının matematikle hesap yapanları terse düşürme konusunda sabıkalı bir sektör olması, gelecekteki gelişmeleri daha da merak uyandırıcı hale getiriyor.