Türkiye konut piyasası, son dönemde açıklanan verilerle adeta bir bilmeceye dönüşmüş durumda. Ekonomik sıkılaşma, yüksek faiz oranları ve artan belirsizliklere rağmen konut satışları şaşırtıcı bir canlılık gösterirken, fiyat artışlarının enflasyonun gerisinde kalması, hem alıcıları hem de satıcıları düşündürüyor. Mesele Ekonomi YouTube kanalında Semih Bey'in sorularını yanıtlayan Gayrimenkul Uzmanı Ahmet Büyükduman, bu karmaşık denklemin şifrelerini paylaştı.

Nisan Ayında Şaşırtan Rekor: Günde 7.000 Konut Satışı!

Son açıklanan konut satış verileri, piyasadaki en dikkat çekici gelişmeydi. Özellikle Nisan ayına ilişkin rakamlar oldukça renkli. Bildiğiniz gibi Mart ayının sonlarında yaşanan 19 Mart krizi ve Merkez Bankası'nın politika faizini %49'a kadar çıkarması gibi gelişmelerin konut piyasasını olumsuz etkilemesi bekleniyordu. Ancak Nisan ayı satışları bu beklentiyi karşılamadı, hatta tam tersine bir durum ortaya çıktı.

Nisan ayı, deprem idari izinleri ve bayram tatilleri nedeniyle çalışma gün sayısı oldukça az (yalnızca 17 gün) bir aydı. Ancak bu kısıtlı sürede günlük ortalama 7.000 adet konut satışı gerçekleşti. Ahmet Büyükduman, bu rakamın, 2013 yılından itibaren doğru düzgün ölçülmeye başlanan konut satışları açısından tüm Nisan aylarının rekoru olduğunu vurguladı. Bu durum, "yemedik içmedik konut aldık" şeklinde yorumlanabilecek bir piyasa dinamiğine işaret ediyor.

Yüksek Faize Rağmen Talep Neden Güçlü? Piyasa Tepkisi Neden Gecikiyor?

Doğal piyasa şablonu gereği, yüksek faiz oranlarının ve kredi koşullarındaki zorluğun konut talebini frenlemesi beklenir. Ancak Nisan verileri tam tersini gösterdi. Büyükduman'a göre bunun birkaç nedeni olabilir. Birincisi, konut piyasasındaki karar alma süreçleri anlık değildir. Bir ev alma düşüncesi, piyasa gözlemi, yer görme, pazarlık gibi süreçler zaman alır. Nisan ayında gerçekleşen satışların hikayesi, belki de Ocak ayında başlamış olabilir. Yani, 19 Mart veya faiz artışı gibi gelişmelerin etkisi henüz tam olarak hissedilmemiş olabilir.

Piyasanın yeni duruma uyum sağlamasının bir gecikme ile olacağını belirten Büyükduman, faiz artışının ve ekonomik sıkılaşmanın etkisinin muhtemelen Mayıs ayı verilerinde görülebileceğini tahmin ediyor. Mayıs'ta günlük satış adedi 7.000'in altına (örneğin 6.500'e) düşerse, o dönemki etkilerin şimdi kendisini gösterdiği söylenebilecek. Nisan ayı, geçen yılın Temmuz ayından itibaren gelen talep dalgasının bir devamı olarak görülebilir.

Fiyatlar Enflasyona Neden Yetişemiyor? Arz Talep Klasiği İşlemiyor mu?

Piyasadaki güçlü talebe rağmen konut fiyatları genel olarak enflasyonun gerisinde kalıyor. Aylık %3'lük genel enflasyona karşın, İstanbul'da konut fiyat artışı %2.7, Ankara'da %2.8 civarında. Bu büyük illerde enflasyon düzeyine yakın bir artış olsa da, Türkiye'nin geri kalanında aylık artış yaklaşık %1.5, yani enflasyonun 1.5 puan gerisinde. Yıllık bazda bakıldığında ise konut fiyatlarındaki artış %33 iken, enflasyon %38. Bu da reel olarak 3.6 puan gerileme anlamına geliyor.

Basit ekonomi mantığına göre talep güçlüyse fiyatların artması gerekir. Ancak burada "diğer her şey sabitken" koşulu devreye girmiyor, çünkü faiz oranları sabit değil. Büyükduman, mevcut faiz düzeyinde aslında fiyatların daha da düşmesi gerektiğini belirtiyor.

Peki bu paradoks nasıl açıklanabilir? Büyükduman'a göre, gayrimenkul piyasasındaki hareketler önemli ölçüde demografik, yani temel bir ihtiyaçtan kaynaklanıyor. Barınma, yatırım spekülasyonundan daha baskın bir faktör. İhtiyacı olan insanlar alım kararlarını hızlandırabiliyor. Satanlar ise muhtemelen başka ihtiyaçlar (iş kurma, borç ödeme vb.) nedeniyle satıyorlar.

Bir diğer önemli faktör ise birinci el konut satışları. Toplam satışların yaklaşık %30'unu oluşturan birinci el konutlar, müteahhitler tarafından inşaatları sürdürmek için nakit akışı yaratma zorunluluğu nedeniyle piyasaya sürülüyor. Müteahhitler yüksek faiz ortamında pazarlık marjını artırmak zorunda kalıyor ve bu durum hem birinci el hem de ikinci el fiyatlarını aşağı çekiyor. Birinci el konutların önemli bir kısmı arsa sahiplerinin payına düşüyor ve bu konutlar genellikle kiraya veriliyor veya aile bireylerine kullandırılıyor.

Finansal Okuryazarlık mı, "Konut Kaybettirmez" Algısı mı?

Ekonomistler sık sık finansal okuryazarlığın düşük olmasından bahseder. Acaba konut piyasasındaki bu hareketlilikte finansal okuryazarlığın düşük olmasının da bir etkisi var mı? Örneğin 10 milyon lirası olan bir kişinin bu parayı mevduatta tuttuğunda ayda 300-400 bin lira faiz geliri elde edebildiği bir ortamda, bu parayla konut alıp oturmanın veya kiraya vermenin finansal getirisi çok daha düşük kalıyor.

Ahmet Büyükduman bu soruyu yanıtlarken, tam olarak analiz edemese de "kitlelerin bilgeliği" veya "uzun dönem finansal hafızanın daha iyi olduğu" düşüncesini öne sürüyor. Toplumda "konut kaybettirmez kardeşim, ihtiyacın varsa al" gibi yerleşmiş bir algı var. Ancak kiraya verme amacıyla şu an konut alındığını düşünmediğini de ekliyor.

Ev Sahipliği Oranı ve Kira Dinamikleri

Piyasadaki canlılığın ihtiyaçtan kaynaklandığı düşünülürse, ev sahibi olma oranının artması beklenebilir. Ancak bu istatistikler karmaşık. Türkiye'de ev sahipliği istatistikleri metodoloji değişiklikleri nedeniyle dikkatli okunmalı. Kira ödemeden başkasının evinde (örneğin ailesinin) oturanlar da hesaba katıldığında oranın %70 civarında ve Avrupa ortalamasına yakın olduğu düşünülüyor. Kiracılık oranı son dönemde %23'ten %27'ye yükselmiş durumda, bu da bir gösterge olabilir. Ancak 20 sene öncesiyle bugünü karşılaştırırken hane sayısı ve çalışmaya başlama yaşı gibi demografik faktörlerin de dikkate alınması gerekiyor.

Kira piyasasında ise ilan kiraları tüketici enflasyonu düzeyinde artış gösteriyor (İstanbul'da %44 ilan artışı, TÜFE'de %47 geçinme endeksi artışı). Ancak TÜFE'nin kiracı tarafından ödenen gerçek kira artışı alt kaleminde %90 gibi yüksek bir oran görülüyor. Bu durum, yasal %25 sınırına uyulmadığını veya geçmişteki düşük artışların düzeltildiğini gösteriyor. Taraflar anlaştığı sürece yasal sınırın ötesinde artışlar yaşanabiliyor.

Konut Değeri / Gelir Oranı ve Londra Karşılaştırması

Mesele Ekonomi'nin izleyicileri arasında yaptığı ankette, oturdukları evin değerinin yıllık aile gelirlerinin ortanca 4 katı, ortalama ise 5.5 katı olduğu sonucu çıktı. Ahmet Büyükduman, bu oranın Türkiye için "kötü bir nokta olmadığını" belirtiyor. Ancak finansal okuryazarlığı yüksek bir kitle olduğu için bu sonuç genel Türkiye ortalamasını tam yansıtmayabilir.

Gazetecilerin ve ekonomistlerin sık sık yaptığı, Türkiye'deki ev fiyatlarını Londra gibi şehirlerle karşılaştırması da gündeme geldi. Londra'da ortanca ev değeri 500 bin pound civarındayken, İstanbul'da 5 milyon lira (yaklaşık 100 bin pound). Kişi başı milli gelir açısından bakıldığında (İngiltere'de Türkiye'nin 5 katı) bu farkın bir tutarsızlık gibi göründüğü, ancak bu karşılaştırmaların tek başına yeterli olmadığı vurgulandı.

Amerika'daki %2 gibi yüksek emlak vergisi oranları (%0.002 - %0.004 olan Türkiye'ye kıyasla) ve evin yıpranma payı, aidatlar gibi giderlerin de hesaba katılması gerektiği belirtildi. 10 milyon dolarlık bir evin 20 bin dolar emlak vergisi olduğu Amerika'da, kira gelirinin tamamı saf rant değil; giderler ve binanın yıpranma payı düşüldüğünde kira/fiyat oranının 10 yıl civarına gelmesi bu nedenledir. New York gibi yerlerde de bu oranın 20-25 yıl civarında olduğu örneği verildi. Gayrimenkulün çok lokal bir ürün olduğu, ancak aynı zamanda uluslararası finansal gelişmelerden (faiz oranları, Fed politikaları) etkilendiği vurgulandı.

Altın Fiyatları Konut Talebini Tetikliyor mu?

Merkez Bankası'nın yayınladığı bir çalışma, altın fiyatlarındaki artışın, altın birikiminin yaygın olduğu illerde konut fiyatlarını diğer illere göre %11 daha fazla artırmış olabileceği bulgusunu ortaya koydu. Bu durum, "servet etkisiyle" altın birikimi olanların konuta yöneldiği şeklinde yorumlanıyor. İnsanların büyük harcamalar (ev, araba) için birikim yaptığı, altın fiyatları hedeflenen miktara ulaştığında altını satıp konut aldığı düşünülüyor. Mesele Ekonomi'nin yeni anketi de son 10 yılda ev alan izleyicilere "evinizi alırken altınla işiniz oldu mu" diye sorarak bu bağlantıyı araştırmayı amaçlıyor.

Vergi Daireleri Peşinizde: Düşük Beyana Yapay Zeka Denetimi

Konut piyasasındaki bir diğer önemli ve güncel gelişme, vergi dairelerinin tapuda düşük gösterilen satış bedellerine yönelik denetimleri. Medyada yer alan haberlere göre, vergi daireleri yapay zeka gibi teknolojileri kullanarak, beyan edilen satış bedelinin piyasa değerinin altında olduğunu tespit ediyor ve aradaki fark için ek vergi talep ediyor.

Türkiye'de satış bedelinin belediyedeki emlak vergi değerinin altında beyan edilemeyeceği, ancak gerçek satış değerinin de beyan edilmesi gerektiği belirtildi. Bu durumun temelinde, belediyelerdeki emlak vergi rayiçlerinin piyasa değerleriyle uyumlu olmaması yatıyor. Sağlıklı bir sistem için öncelikle belediyelerin emlak vergi değerlerini güncel hale getirmesi gerektiği, bunun belediyelerin emlak vergisi gelirlerini artıracağı, ancak vatandaşlardan tepki çekebileceği yorumu yapıldı. Mevcut sistemde 10 milyon liralık bir evin emlak vergi değerinin 2 milyon lira gibi düşük seviyelerde kalabildiği örneği verildi.

İnşaat Maliyetleri ve Arzın Geleceği

İnşaat maliyetleri görece enflasyonun altında seyrediyor. Malzeme enflasyonu %19 civarında kalmış durumda. Bu durumun, Türkiye'nin ürettiği inşaat malzemelerinin yurt dışına satıldığı ancak yurt dışında bir durgunluk olması nedeniyle iç piyasaya yönelmesi ve enerji fiyatlarının makul düzeyde kalmasıyla ilgili olduğu düşünülüyor. İşçilik enflasyonu ise %32-33 civarında, genel enflasyonun altında.

Son iki yıldır yıllık 700.000 seviyesine ulaşan inşaat başlangıç ruhsatları, teorik olarak ihtiyacı karşılayacak bir arz potansiyeline işaret ediyor. Ancak müteahhitlerin finansman zorlukları nedeniyle (özellikle birinci el satışlar yetersizse) inşaat sürelerinin uzayabileceği ve kağıt üzerindeki ruhsatların sahadaki üretime tam olarak yansımayabileceği belirtildi. Mevcut inşaat üretim endeksindeki iyileşmenin ise büyük ölçüde deprem konutları kaynaklı olduğu, yani serbest piyasadan gelen bir arz artışı olmadığı ifade edildi.

Türkiye'deki konut piyasası, demografik ihtiyaçların, finansal koşullardaki değişimlerin, vergi uygulamalarının ve hatta altın gibi diğer varlıkların dinamiklerinin iç içe geçtiği karmaşık bir yapı sergiliyor. Nisan ayındaki rekor satışlar, piyasanın beklenenin aksine güçlü bir temel talebe sahip olduğunu gösterirken, fiyatların enflasyonun gerisinde kalması, alıcıların pazarlık gücünün arttığı ve müteahhitlerin nakit akışı ihtiyacının belirleyici olduğu bir ortama işaret ediyor. Piyasanın yüksek faizlere gerçek tepkisinin ise Mayıs ayı verilerinde daha net görülebileceği beklentisi hakim. Barınma ihtiyacının her zaman var olacağı bu piyasada, gelecek dönemdeki hareketler dikkatle izlenmeye devam edecek.