Konut Satışları Rekor Kırdı Ama Orta Gelir Erişemiyor: Türkiye Emlak Pazarında Şaşırtan Gerçekler Ortaya Çıktı!

Konut Satışları Rekor Kırdı Ama Orta Gelir Erişemiyor: Türkiye Emlak Pazarında Şaşırtan Gerçekler Ortaya Çıktı!

Türkiye konut pazarındaki son veriler satışlarda rekor kırıldığını gösterse de, uzmanlar orta gelirlinin ev sahibi olamadığına dikkat çekiyor. Kimler ev alıyor? Altın bozanlar, profesyonel yatırımcılar ve deprem endişesiyle şehir dışına çıkanlar. 5 milyon

Türkiye emlak piyasası, ilk dört ayda yaşanan çarpıcı satış rakamlarıyla dikkat çekiyor. TÜİK verilerine göre konut satışlarında neredeyse zirveye ulaşılmış durumda, yüzde 28'e varan bir artış kaydedildi. Ancak bu canlı tablo, herkes için aynı anlama gelmiyor. Arsa ve Yönetim Kurulu Başkanı Bülent Öztürk, piyasadaki verileri yorumlamanın oldukça güç olduğunu belirtirken, sektörün değişken bir durumda olduğunu vurguluyor. Satışların rekor seviyesine ulaşmasının tek bir nedeni olmadığını, birçok faktörün bir araya geldiğini söylüyor. İlginçtir ki, talep patlaması yaşanmadığı halde satışlar artıyor.

Türkiye'de Konut Fiyatları "Ucuz" mu, "Erişilemez" mi? Tartışma Büyüyor

Konu konut fiyatlarına geldiğinde ise Bülent Öztürk'ün tartışma yaratacak bir tespiti var: "Konut fiyatları Türkiye'de hala ucuz." Bu iddia, pek çok kişinin ev sahibi olmakta zorlandığı mevcut tabloda şaşırtıcı gelebilir. Ancak Öztürk, burada "ucuzluk" ile "erişilebilirlik" arasındaki farkı ortaya koymanın kritik olduğunu belirtiyor. Ona göre, erişilebilirlik farklı bir konu, ancak fiyatların kendisi maliyetlerin altında kalmış durumda.

Bu ucuzluk iddiasının temelinde, inşaat maliyetlerinin yüksekliği yatıyor. Günümüz Türkiye'sinde 1 metrekare inşaatın (işçilik, malzeme vb. dahil) yaklaşık 1000 dolara, yani 38-39 bin TL'ye mal olduğu belirtiliyor. Buna arsa maliyeti eklendiğinde, 1 metrekarenin üretim maliyeti 50-60 bin TL'ye kadar çıkabiliyor. Oysa Türkiye ortalaması konut satış fiyatı metrekare bazında yaklaşık 32 bin TL civarında. Son 2-3 yıllık enflasyonist dönemde konut fiyatlarının enflasyon kadar artmaması, ancak inşaat maliyetleri ve işçiliğin enflasyonun üzerinde artması, doğal olarak konutun şu anda "ucuz" kalmasına neden oldu. Günün sonunda, konut maliyetinin altında bir süreç yaşandığı görülüyor.

Kim Alıyor Bu Evleri? Pazarın Gizemli Alıcı Profili

Madem konut fiyatları ucuz kaldı, bu kadar yüksek satış rakamlarına kimler ulaşıyor? İşte pazarın en merak edilen sorularından biri bu. Bülent Öztürk, bu noktada orta ve dar gelirli kesimin konut almakta büyük güçlük çektiğinin altını çiziyor. Orta sınıf ve beyaz yakalılar arasında "ev almış" hikayelerinin yaygın olmadığını belirtiyor. Satın alımı gerçekleştiren kitlenin çok "eşsiz" (unik) bir kitle olduğunu söylüyor.

Bu eşsiz alıcı profilinin ana bileşenleri şöyle sıralanıyor:

  1. Profesyonel Konut Yatırımcıları: Konutun maliyetinin altında kaldığını gören, fırsatı değerlendiren profesyonel yatırımcılar harekete geçiyor. Bu günlerin açıkçası "fırsat treninin son vagonları" olabileceği düşünülüyor. Reel talep arttığında fiyatların yukarı çıkacağı öngörüsüyle alım yapıyorlar.
  2. Altın Yatırımcıları: Altının zirve yapması ve konutun dipte kalmasıyla, bir kısım vatandaş altından bozdurup konuta yatırım yaptı. Altındaki önemli artışın konut satışlarına yansıdığı görülüyor. Bu altın etkisinin özellikle geçen ay belirgin olduğu, ancak bu ay sönümlenmeye başlamış olabileceği konuşuluyor. Yine de, altındaki iniş çıkışın güvenli liman olarak görülen konuta yönlendirme eğilimi devam ediyor. Altının daha fazla artmayacağı düşüncesiyle de konuta gelen yatırımcılar var.
  3. Deprem Bölgesi Teslimleri ve Deprem Psikolojisi: TÜİK verilerinin tapu kayıtlarını esas alması nedeniyle, deprem bölgelerindeki konut teslimleri de satış verilerine dahil oluyor. Son aylarda başlayan bu teslimler, satış miktarının artmasında önemli bir parametre. Bunun yanı sıra, 23 Nisan'da yaşanan 6.1 büyüklüğündeki deprem gibi olaylar, özellikle İstanbul'da yaşayan vatandaşlarda can güvenliği hassasiyetini artırdı. Ekonomik verilerden ziyade psikolojiye dayanan bu hareketlilik, İstanbul dışındaki kentlerden konut alımını beraberinde getirdi. Pandemiden beri var olan "İstanbul'dan kaçış" isteği ile birleşen bu durum, özellikle Ege ve Ankara'nın batısı gibi deprem riski daha düşük görülen bölgelerde yoğun alımlara yol açtı. Yeni yapı olması kaydıyla, Ege'ye ve İstanbul'la bağını koparmamak adına Kuzey Ege/Çanakkale gibi yerlere bir kayış gözlemleniyor.

Orta Gelir Neden Erişemiyor? Rakamlarla Acı Gerçek

Türkiye ortalaması 3.5 milyon TL olan bir konutu almak isteyen orta ve dar gelirli için tablo oldukça farklı. 3.5 milyon TL konut kredisi çekildiğinde, aylık ödemesi 89 bin TL'yi buluyor. Bu rakamın, dar ve orta gelirli tarafından ödenmesi neredeyse imkansız. Ayrıca, 3.5 milyon TL kredi için geri ödenen toplam tutar 10.5 milyon TL'ye yaklaşıyor. Bu alım gücünü inanılmaz zorlayan bir nokta.

Uzmanlar, dar ve orta gelirli kesimin konut sahibi olabilmesi için vadelerin uzaması ve faiz oranlarının düşmesi gerektiğini vurguluyor. Şu anki yüksek kredi faizleri, alım gücünü artırmadan konut satışlarını artırmıyor. Faizlerin ineceğine dair beklentiler olsa da, küçük düşüşlerin (%0.50 gibi) ciddi bir hareketlilik getirmeyeceği, gerçek anlamda hareketlenme için aylık faiz oranlarının yüzde 1'ler seviyesine inmesi gerektiği belirtiliyor. Orta gelirli kesimin piyasaya girmesi için bu oranın belki de yüzde 2'nin altına düşmesi bekleniyor. Faizler indiğinde psikolojilerin değiştiği ve insanların daha cesaretlendiği, bunun da hareketi getirdiği ifade ediliyor.

İkinci El Pazar Hakimiyeti ve Şaşırtan Segmentasyon

TÜİK verilerinin bir diğer çarpıcı detayı ise, satılan her 100 evden 70'inin eski ev, yani ikinci el olması. Bunun en önemli nedeni, birinci el konutlar ile ikinci el konutlar arasındaki fiyat farkı. İkinci el konutlar genellikle daha uygun fiyatlı. Sıfır konutlarda müteahhitlerin yüksek maliyetler nedeniyle çok fazla iskonto yapamadığı, ancak nakit alımlarda geliştiricinin nakit akışına bağlı olarak yüzde 5-10 gibi pazarlık paylarının olabileceği belirtiliyor.

Piyasanın en dikkat çekici verilerinden biri ise hangi segmentlerde satışların yoğunlaştığı. Bülent Öztürk, 5 milyon TL altındaki konutların çok hareketli olduğunu, bunun yanı sıra 1 milyon dolar üstü konutlarda da çok ciddi bir hareketlilik gözlemlendiğini söylüyor. Bu durumun, orta seviye konutların talep görmediğini, dar gelirlinin artık en alt seviye konutları alabildiğini ve en üst segmentin de alım yaptığını gösterdiği belirtiliyor. Eğrinin aslında bir anlamda ispatı olan bu tablo, orta gelirli için konut alımının ne kadar zorlaştığını ortaya koyuyor. Cebinde parası olan için her zaman doğru zaman olabileceği, ancak maaşla çalışan orta gelirli için aynı durumun geçerli olmadığı acı bir gerçek olarak karşımıza çıkıyor.

Çözüm Yolları ve Gayrimenkul İhracatı Vurgusu

Dar ve orta gelirli kesimin konut edindirilmesi sorununun çözümü için kamu ve özel teşebbüsün ortak hareket etmesi gerektiği güçlü bir şekilde vurgulanıyor. Bu noktada sadece özel sektörün tek başına yapabileceği çok fazla şey olmadığı, kamuyla işbirliği içinde olan dernek ve STK'ların da devreye girmesi gerektiği düşünülüyor. Vadelerin uzaması ve faiz oranlarının düşmesi, vatandaşın, geliştiricinin, bankaların ve kamunun mutlu olacağı bir tabloyu ortaya çıkarabilir.

Sektörün geleceği için bir diğer önemli potansiyel alan ise gayrimenkul ihracatı. Bülent Öztürk, Türkiye'nin bir cennet olduğunu ve dünyanın her yerinden insanların buradan konut almak isteyebileceğini düşünüyor. Yıllarca yabancı aracılarla yüksek komisyonlarla çalışıldığını, ancak bu aracıların artık başka ülkelere yöneldiğini belirtiyor. Türk gayrimenkul geliştiricilerinin Avrupa ve Amerika gibi yerlerde satış ofisleri açarak doğrudan konut satması gerektiğine inanıyor. Bunun ülkeye harici kaynak girmesini sağlayacağını, sektörün ve genel ekonominin gelişimine katkıda bulunacağını ifade ediyor. Kendisinin de şirketi olarak mayıs sonunda Berlin'de ilk ofislerini açacaklarını ve 2026 sonuna kadar Avrupa ve ABD'de 25 ofise ulaşmayı hedeflediklerini açıklıyor. Özellikle batı vatandaşlarının Türkiye'nin kültürüne uyumlanacak kesim olduğunu düşündüğünü belirtiyor.

Sonuç olarak, Türkiye konut piyasası şu anda karmaşık bir tablo sunuyor. Yüksek satış rakamları profesyonel yatırımcılar, altın bozanlar ve deprem endişesiyle hareket eden spesifik bir kitle tarafından desteklenirken, geniş orta gelirli kesim artan fiyatlar ve yüksek faizler nedeniyle ev sahibi olma hayalinden uzaklaşıyor. Pazarın alt ve üst segmentlerdeki canlılığı, orta segmentteki durgunlukla tezat oluşturuyor. Sektörün sağlıklı büyümesi ve toplumsal konut ihtiyacının karşılanması için kamu ve özel sektör işbirliğiyle finansman koşullarının iyileştirilmesi ve gayrimenkul ihracatının artırılması önemli çözüm yolları olarak öne çıkıyor.