Türkiye, özellikle büyük şehirlerde derinleşen bir barınma ve kira kriziyle karşı karşıya. Yatırım danışmanı ve tasarruf uzmanı Mert Başaran, SÖZCÜ Televizyonu yayınında yaptığı çarpıcı analizlerle bu krizin temel nedenlerini ve olası gelecek senaryolarını ortaya koydu. Avazturk.com olarak, bu kritik değerlendirmeleri sizler için derledik.

Başaran'a göre, barınma krizinin en önemli nedeni arz yetersizliği. Dışarıdan bakıldığında konut yapılıyor gibi görünse de, Türkiye'deki yoğun genç nüfus ve bu nüfusun belirli şehirlere, özellikle de İstanbul gibi metropollere yığılması, mevcut konut stokunun talebi karşılamasına engel oluyor. Başaran, her yıl milyonlarca gencin sisteme katıldığını ve geçmişten gelen bu büyük genç nüfusun barınma ihtiyacının hala ciddi bir sıkıntı yarattığını vurguluyor. Doğurganlık oranının düştüğü ve nüfusun gelecekte azalacağı yönündeki tespitler doğru olsa da, Sayın Dalga Kıran'ın da ifade ettiği gibi, bu durum mevcut ve yakın gelecekteki sorunu çözmüyor.

Faizler Yüksekken Fiyatlar Neden Çökmüyor?

Mert Başaran, normal şartlarda bu kadar yüksek faizin olduğu, bankaların kredi vermediği bir ortamda konut fiyatlarının %80-90 oranında düşmesi gerektiğini belirtiyor. Ancak Türkiye'de fiyatların hala inanılmaz derecede yüksek kalması, hatta düşmesi gerekirken düşmemesi bir paradoks yaratıyor. Bu durumun en önemli nedeni yine arz sorunu olarak işaret ediliyor.

Yasal Düzenlemeler ve Yargı Süreci Krizi Derinleştiriyor

Krizi daha da derinleştiren faktörlerden biri de son dönemde yapılan yasal düzenlemeler ve yargı süreçleri. Özellikle üst üste iki yıl uygulanan %25 kira artış sınırlaması, ev sahipleri ve kiracıları karşı karşıya getirdi. Başaran, bu durumun yargıda yoğunluğa neden olduğunu belirtiyor. Daha da önemlisi, birçok ev sahibinin kiracıyla uğraşmamak için evini boş tutmayı tercih ettiğini ifade ediyor.

Bir diğer üzücü durum ise, eski kiracıların çok düşük kiralarla oturması ve bu nedenle evlerini boşaltmak istememesi. Başaran, 3.500 TL gibi düşük bir kirayla prime bir lokasyonda oturan kişinin, daha iyi bir eve taşınsa bile eski evini depo olarak kullandığını ya da akrabalarının kalması için ayırdığını söylüyor. Daha da kötüsü, bazı kiracıların evi fahiş fiyata başkasına devrederek eski düşük kira bedeliyle oturmaya devam ettiği vakaların bile yaşandığını belirtiyor. Tüm bu durumlar, piyasaya çıkması gereken konut sayısını ciddi şekilde azaltıyor; örneğin, bir sitede 50 daire çıkması gerekirken sadece 5 dairenin satışa veya kiraya çıktığını, onların da aşırı fahiş fiyatlı olduğunu vurguluyor.

Sosyal Konut Projeleri Yeterli mi?

Çevre Şehircilik Bakanı Murat Kurum tarafından duyurulan sosyal konut projeleri de gündeme geldi. Başaran, bu projelerin iyi niyetli olduğunu ancak krizin büyüklüğüne bakıldığında tek başına yaraya merhem olamayacağını söylüyor. Projelerin tamamlanmasının 2-3 yıl gibi bir süre aldığını ve planlanan adetlerin (100-150 bin gibi) mevcut 700-800 binlik ciddi açığı kapatmakta yetersiz kaldığını belirtiyor.

Lüks Konut Üretimi ve Erişilebilirlik Sorunu

Sektördeki bir diğer önemli sorun ise yapılan inşaatların büyük ölçüde lüks konut üzerine odaklanması. Başaran, İstanbul'da Maslak, Beşiktaş, Etiler gibi semtlerde yüz milyonlarca liralık evler yapıldığını, ancak bunların çok sınırlı bir kesim (yabancı zenginler, Türkiye'nin sayılı iş insanları) tarafından alınabildiğini söylüyor. Sosyoekonomik olarak alt segmentteki, 2-5 milyon TL bandında ev alabilecek insanlar için ise neredeyse hiç konut üretilmediğini vurguluyor. Yüksek faizler nedeniyle kredi erişiminin de zorlaşması, bu kesimin ev sahibi olmasını iyice imkansız hale getiriyor.

Çözüm TOKİ Gibi Olmak ve İstanbul'un Obezitesi

Mert Başaran'a göre bu zorlu durumun çözümü, TOKİ'nin geçmişte olduğu gibi çok ciddi konut arzını artırmasından geçiyor. Özellikle İstanbul'un çeperlerinde, imkanı olmayan vatandaşlar için arsa fiyatına veya sadece inşaat maliyetine uzun vadeli kampanyalarla konut sunulması gerektiğini belirtiyor. Son 10-15 yılda TOKİ'nin de biraz daha kaliteli ve lüks konuta yönelmesinin arzın yetişmemesinde etkili olduğunu ekliyor.

Krizin temel nedenlerinden biri de İstanbul'un aşırı büyümesi, Başaran'ın tabiriyle "obezleşmesi". Her şeyin İstanbul'a yığılması, işin burada olması, hem şehri yaşanmaz hale getiriyor hem de konut ve inşaat alanı bulmayı zorlaştırıyor. Başaran, uzun vadeli çözümün Anadolu'da "yeni İstanbulcuklar" yaratarak, iş olanaklarını ve sektörel teşvikleri farklı şehirlere yaymaktan geçtiğini söylüyor. Ancak bu tür uzun vadeli planlamaların Türkiye'de yapılmadığını, genellikle bugünün düşünüldüğünü, bunun da çözümsüzlüğe yol açtığını belirtiyor.

Ekonomik Durum ve Giderlerin Yüksekliği

Türkiye'de barınma sorununun yanı sıra gıda ve eğitim gibi temel ihtiyaçların maliyetinin de çok yüksek olduğunu belirten Başaran, yurt dışıyla bir karşılaştırma yapıyor. Avrupa'da insanlar bizden daha az gelirle bile daha iyi geçinebiliyor çünkü ev alımı, kiralar ve özel okul masrafları bizimki kadar yüksek değil. Başaran, Türkiye'de gelirlerin iyi olmadığını ancak giderlerin artışının çok daha vahim olduğunu vurguluyor.

Döviz kurunun enflasyonun altında kalmasının sanayi ve turizm sektörlerini de olumsuz etkilediğini belirten Başaran, üretimin bitme noktasına geldiğini ve fabrikaların başka ülkelere taşındığını gözlemlediğini aktarıyor. Turizmde de durumun zor olduğunu, komşu ülkelerin (örneğin Mısır'ın Şarm El Şeyh bölgesi) daha uygun fiyatlı olması nedeniyle Türk turistlerin orayı tercih ettiğini ve yurt içi tatilin çok pahalı hale geldiğini söylüyor.

Asgari Ücret ve Emeklilere Zamın Önemi

Başaran, bu ortamda asgari ücretli birine tasarruf önerilemeyeceğini, bunun gerçeklikten kopuk bir durum olduğunu net bir dille ifade ediyor. Piyasada ciddi bir sıkıntı olduğunu belirterek, asgari ücret ve emeklilere ara zam yapılmasının önemine dikkat çekiyor. Bu kesime para verildiğinde, paranın ülke içinde kalıp iç talebi ve üretimi canlandıracağını, bunun sanayici için de faydalı olacağını vurguluyor.

Politika Dengeleri ve Gelecek Riskler

Merkez bankası politikalarının kritik önemine değinen Başaran, faizi çok düşük tutmanın konut, araç ve genel enflasyonu patlattığını, dövizi çok düşük tutmanın ise üretimi ve istihdamı bitirdiğini, sermayenin yurt dışına çıkmasına neden olduğunu belirtiyor. Şu anda kurun enflasyonun altında kalması nedeniyle Türk varlıklarının aşırı değerli hale geldiğini, bunun da üretimi bitiren, insanların Türkiye'de yatırım yapmak veya alışveriş yapmak yerine yurt dışını tercih etmesine yol açan büyük bir risk olduğunu söylüyor.

Mert Başaran, genel olarak çok zor bir dönemde olunduğunu, ekonomideki dengelerin henüz oturmadığını ve bu dengelerin oturmasını beklediklerini ifade ederek analizini tamamlıyor. Aksi takdirde ekonomik anlamda ciddi sıkıntıların kapıda olabileceği uyarısında bulunuyor.

Bu kapsamlı analiz, Türkiye ekonomisinin ve barınma piyasasının karşı karşıya olduğu zorlukları gözler önüne seriyor. Avazturk.com olarak bu önemli konuyu yakından takip etmeye devam edeceğiz.