Türkiye konut pazarı, ilk 4 aya ilişkin çarpıcı verilerle gündemde. TÜİK'in açıkladığı verilere göre, yılın ilk dört ayında konut satışlarında %28'e varan bir artış yaşandı ve neredeyse zirveye koşulduğu gözlemlendi. Bu yükseliş, piyasada genel bir canlanma izlenimi verse de, rakamların derinlerine inildiğinde pazarın bambaşka dinamiklerle hareket ettiği ortaya çıkıyor. Arsa ve Ev Yönetim Kurulu Başkanı Bülent Öztürk, Melda Yücel Kocaalp'in sorularını yanıtlarken, sektördeki mevcut durumu ve geleceğe yönelik ipuçlarını paylaştı.

Verilere göre Konut Fiyat Endeksi'nde yıllık bazda %24'lük bir artış görülse de, enflasyondan arındırıldığında gerçek anlamda bir düşüş söz konusu. Bülent Öztürk, bu noktada konut fiyatlarının Türkiye'de hala ucuz olduğunu belirtiyor. Ancak burada kilit nokta, ucuzluk ile erişilebilirlik arasındaki fark. Türkiye ortalamasında konut metrekare satış fiyatı 32.000 TL civarındayken, bir metrekare inşaatın işçilik, yapı malzemeleri gibi maliyetlerinin arsa payı hariç yaklaşık 1.000 dolara (38-39.000 TL) ulaştığına dikkat çekiliyor. Arsa maliyeti de eklendiğinde metrekare maliyeti 50.000 TL'ye yaklaşıyor. Son 2-3 yıllık enflasyonist süreçte konut fiyatlarının inşaat maliyetleri kadar artmaması, evlerin maliyetinin altında kalmasına neden oldu.

Peki, madem evler (maliyete göre) ucuz, satışlardaki artışı kimler sağlıyor? Uzmanlara göre bu, genel bir talep patlamasından ziyade, benzersiz (unik) bir kitlenin harekete geçmesiyle gerçekleşiyor. Bülent Öztürk, satışları artıran üç ana faktörü şöyle sıraladı:

1. Profesyonel Konut Yatırımcıları: Konutun maliyetinin altında kaldığını gören, yani reel anlamda ucuz olduğunu fark eden profesyonel yatırımcılar fırsatı kaçırmıyor ve alım gerçekleştiriyor. Bu günlerin, fırsat treninin son vagonları olabileceği belirtiliyor.
2. Altın Yatırımcılarının Konuta Yönelmesi: Geçtiğimiz ay altının zirve yapması, bir yatırım aracı olan konutun ise dipte kalmasıyla, birçok vatandaşın altını bozdurup konuta yönelmesine neden oldu. Bu durum, nisan ayındaki satış artışında önemli bir rol oynadı. Sahada yapılan gözlemlere göre, altının zirveyi görüp hafif gerilemesi, "daha yukarı gitmez" düşüncesiyle konut tarafına daha da hareketlilik getirdi. Özellikle yastık altındaki altının harekete geçtiği gözlemlendi.
3. Deprem Bölgesi Teslimleri: TÜİK kayıtları tapu kayıtlarını esas alıyor. Deprem bölgelerindeki konut teslimlerinin başlamasıyla birlikte, her ay ciddi bir satış miktarı TÜİK kayıtlarına yansıyor ve bu da genel satış verilerini yukarı çekiyor.

Ancak tablonun diğer yüzünde, dar ve orta gelirli kesimin konut erişiminde büyük güçlük çektiği gerçeği var. Türkiye ortalaması 3,5 milyon TL olan bir konut için, 3,5 milyon TL kredi çekildiğinde aylık ödemenin 89.000 TL'ye ulaştığı hesaplanıyor ki, bu rakam orta ve dar gelirli için karşılanamaz durumda. Gayrimenkul sektörünün tüm oyuncularının ve kamunun birinci hedefi, dar ve orta gelirliyi nasıl konut sahibi yapabileceklerini tasarlamak olmalı.

Geleceğe yönelik en çok tartışılan konulardan biri ise faiz oranlarının seyri. Kimileri faizler inerse ev fiyatlarının "uçacağını" savunuyor. Bülent Öztürk de faizler düştüğünde ev fiyatlarının artmasının kaçınılmaz olduğunu belirtiyor. Ancak küçük faiz indirimlerinin (%0.50) piyasada ciddi bir hareketlilik getirmeyeceği, gerçek hareketliliğin aylık %1'ler seviyesindeki faiz oranlarıyla mümkün olacağı ifade ediliyor. Faiz oranlarındaki düşüşün aynı zamanda psikolojileri olumlu etkileyerek insanları cesaretlendireceği ve bunun da konuta hareketlilik getireceği öngörülüyor. Ancak genel alım gücü artmadan, kredi faizleri geri gitse bile dar ve orta gelirli kesimin harekete geçmesinin aylık %2'nin altına düşülmeden pek mümkün görünmediği vurgulanıyor. Faizlerin düşmesi ve vadelerin uzaması, sektördeki tüm paydaşlar (vatandaş, geliştirici, arsa sahibi, kamu, bankalar) için mutluluk tablosunu getirecek yegane yol olarak gösteriliyor.

Piyasadaki hareketliliğin tamamen ekonomik verilere dayanmadığı, büyük ölçüde psikolojilere dayandığı da belirtiliyor. Özellikle son dönemde yaşanan depremlerin, İstanbul'da yaşayan vatandaşları can güvenliği hassasiyetiyle İstanbul dışındaki kentlerden konut almaya yönelttiği gözlemlendi. Bu hareketlilik, pandemi döneminden gelen "İstanbul'dan kaçma" isteğiyle birleşince artış gösterdi. Tercih edilen bölgeler arasında özellikle Ege (yeni yapı olmak kaydıyla) ve Ankara'nın batı kesimleri (deprem riski olmayan yerler) öne çıkıyor. Çanakkale bölgesi gibi İstanbul'a yakın noktalar da tercih ediliyor. İstanbul'un arsa ve metrekare fiyatlarının olağanüstü yüksek seviyelere ulaşması, erişilebilirliği azaltıyor.

Türkiye'deki konut satışlarının %70'inin ikinci el olması da dikkat çekici bir veri. Bunun temel nedeni, birinci el (sıfır) konutlarla ikinci el arasındaki ciddi fiyat farklılığı. Müteahhitlerin yüksek maliyetlerle inşaat yapması ve kredi imkanlarının kısıtlı olması nedeniyle kendi bünyelerinde vadelendirme yaparken iskonto oranlarının belirli noktalarda kalması, vatandaşları daha uygun fiyatlı ikinci el konutlara yöneltiyor. Nakit parası olan alıcıların pazarlık şansının daha yüksek olduğu ve nakit ödemelerde %5-10 veya daha fazla iskonto elde edebileceği belirtiliyor.

Pazarın bir diğer dikkat çekici özelliği ise, 5 milyon TL altındaki konut satışlarının çok hareketli olmasıyla birlikte, 1 milyon dolar üstü lüks konut satışlarının da oldukça canlı olması. Bu durum, orta seviye konutların talep görmediğini gösteriyor. Bülent Öztürk'e göre bu, Türkiye'nin mevcut sosyo-ekonomik fotoğrafını yansıtıyor; en alt gelir grubu (şimdiki tanımıyla orta gelirli) en alt seviyedeki konutları alabilirken, en üst gelir grubu da lüks konutlara yöneliyor. Cebinde parası olan için her zaman konut almanın doğru zaman olduğu, ancak maaşla çalışan orta gelirli için aynı durumun söz konusu olmadığı vurgulanıyor.

Dar ve orta gelirli kesimin konut edinme sorununun çözümü için kamu ve özel sektör işbirliğinin şart olduğu belirtiliyor. Yalnızca özel teşebbüsün bu sorunu çözemeyeceği, kamu desteğiyle yürütülen projelerin gerekliliği ifade ediliyor.

Gayrimenkul sektörünün geleceği için bir diğer önemli öneri ise konut ihracatına odaklanmak. Türkiye'nin doğal güzellikleri ve kültürel zenginlikleriyle dünyanın en güzel ülkelerinden biri olduğu ve global dünya vatandaşlarının burada konut edinmek isteyeceği düşünülüyor. Yıllarca yabancı aracılarla yüksek komisyonlarla çalışan geliştiricilerin, artık Avrupa ve Amerika gibi pazarlarda kendi satış ofislerini açarak doğrudan konut satması gerektiği savunuluyor. Bu stratejinin, ülkeye harici kaynak girişini sağlayacağı ve sadece iç piyasadaki paranın dönmesinin önüne geçeceği belirtiliyor. Arsa ve Ev firmasının Mayıs sonunda Berlin'de ilk ofisini açacağı ve 2026 sonuna kadar AB ve ABD'de 25 ofise ulaşmayı hedeflediği açıklandı. Geleneksel Orta Doğu pazarının yanı sıra, Türkiye'nin kültürüyle daha iyi uyumlanabilecek Batı dünyası vatandaşlarına odaklanılması gerektiği vurgulanıyor. Gayrimenkul sektöründeki bu dinamikler ve geleceğe yönelik öngörüler, avazturk.com gibi medya platformlarında da geniş yer buluyor.

Sonuç olarak, Türkiye konut pazarı, satış verilerindeki artışa rağmen karmaşık bir yapıda ilerliyor. Artışın arkasında yatan spesifik nedenler (yatırımcılar, altın bozumu, deprem bölgesi teslimleri), orta gelirli kesimin yaşadığı erişim sorunu ve yüksek faizlerin belirleyici etkisi, piyasanın mevcut fotoğrafını oluşturuyor. Faizlerin seyri ve konut ihracatına verilecek önem, önümüzdeki dönemde sektörün gidişatını belirleyecek ana faktörler olarak öne çıkıyor. Bülent Öztürk'ün de ifade ettiği gibi, 5 milyon TL altı ve 1 milyon dolar üstü evlerin satılıyor olması, Türkiye'deki gelir dağılımının ve konut pazarındaki ayrışmanın net bir göstergesi olarak karşımıza çıkıyor.